전세사기 피하려면? 꼭 알아야 할 전세 계약 필수 체크리스트!

전세사기 피하려면? 꼭 알아야 할 전세 계약 필수 체크리스트!

 

전세 계약을 처음 맺을 때, 혹은 오랜만에 다시 집을 구할 때, 많은 사람들이 느끼는 공통적인 불안감 중 하나는 바로 '전세사기'입니다. 전세는 주거 안정성을 제공하는 중요한 계약이지만, 그만큼 주의할 점도 많습니다. 최근 전세사기 피해가 증가하면서 많은 사람들이 이를 우려하고 있습니다. 전세사기를 피하려면, 어떤 부분을 체크하고 대비해야 할까요?

 

이번 글에서는 전세사기를 예방할 수 있는 구체적인 방법을 전문가의 조언을 바탕으로 쉽게 설명해 드리겠습니다.

 

 

 

전세사기란 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나, 집을 경매로 넘겨 세입자가 큰 피해를 보는 경우를 말합니다. 특히, 사회초년생이나 신혼부부, 대학생들이 주로 타겟이 되기 때문에 각별한 주의가 필요합니다. 전세사기를 피하려면 먼저 기본적인 부동산 지식과 계약서를 꼼꼼히 검토하는 습관을 가져야 합니다.

 

 

 

등기부등본은 집의 소유권 변동 및 채무 상태를 확인할 수 있는 가장 중요한 서류입니다. 많은 사람들이 이 서류를 무시하거나 대충 읽는 경향이 있지만, 등기부등본만 잘 확인해도 전세사기를 예방할 수 있습니다.

2-1 소유자 확인 

계약하려는 사람이 실제 집주인인지 확인해야 합니다. 소유자가 아닌 다른 사람과 계약을 하게 되면 큰 문제가 발생할 수 있습니다.

2-2 채권 및 근저당 확인

집에 설정된 근저당이나 채권을 반드시 확인하세요. 대출금과 전세보증금의 합계가 집값의 80%를 넘으면 '깡통전세'로 이어질 가능성이 큽니다. 깡통전세는 집값이 하락하거나 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

예시) 만약 집값이 5억 원이고, 대출금이 3억 원이라면 전세보증금이 2억 원을 넘지 않도록 조심해야 합니다. 대출금과 보증금의 합계가 집값을 초과하는 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

 

 

전세사기 예방을 위한 가장 확실한 방법 중 하나는 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것입니다. 이 보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증보험사가 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다.

 

전세 계약 시 계약서에 특약사항으로 “전세보증금반환보증보험 가입이 불가능할 경우 계약 해지” 조건을 명시하는 것도 좋은 방법입니다. 이로 인해 보험 가입이 어려운 집은 처음부터 계약하지 않는 것이 안전합니다.

 

 

 

대항력과 우선변제권은 전세금을 안전하게 보호하는 중요한 권리입니다. 이 두 가지 권리를 갖추면, 설사 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

4-1 대항력

전세 계약 후 주민등록을 하고 실제로 거주하면 대항력이 발생합니다. 대항력이 있으면 새로운 집주인이 나타나도 전세 계약을 유지할 수 있습니다.

4-2 우선변제권

대항력과 함께 확정일자를 받아두면 우선변제권이 발생합니다. 경매가 진행되더라도, 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

이 두 가지 요건을 모두 갖춘다면, 대출이 없는 집의 경우 경매로 넘어가도 보증금을 100% 회수할 수 있습니다.

 

 

 

전세사기를 피하기 위해서는 계약서 작성 시 특약사항을 꼼꼼하게 확인하고 추가로 기재하는 것이 중요합니다. 일반적인 전세 계약서에는 보증금, 기간, 임대료 등의 기본적인 내용만 포함되지만, 추가로 발생할 수 있는 문제들을 대비할 필요가 있습니다.

5-1 하자보수

계약 이후 발생할 수 있는 하자에 대해 누가 책임질 것인지 명확히 기재해야 합니다.

5-2 근저당 설정 금지

계약 후 집주인이 몰래 대출을 받을 수 없도록 근저당 설정 금지 특약을 넣어야 합니다.

5-3 소유권 양도 금지

집주인이 전세 기간 동안 소유권을 제3자에게 양도하지 못하도록 명시해야 합니다.

 

이러한 특약을 넣어두면 전세사기로부터 보호받을 수 있으며, 문제가 발생할 때 법적으로 대응할 근거가 됩니다.

 

 

 

전세사기로 악용되는 부동산 유형에는 공통점이 있습니다. 그 중 대표적인 예로 미분양·미준공 건물과 시세보다 분양가가 높은 신축 빌라가 있습니다. 이러한 건물은 보통 저렴한 전세가와 추가 혜택을 내세워 임차인을 모집하지만, 전세사기의 위험이 큽니다.

예시) 신축 빌라의 경우 시세가 불확실해 전세보증금이 매매가보다 높게 책정되는 경우가 있습니다. 이러한 경우, 집값 하락 시 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

 

 

 

만약 전세보증금이 소액이라면, 소액임차인 보호 제도를 활용할 수 있습니다. 이 제도는 일정 금액 이하의 보증금을 가진 세입자가 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있도록 도와줍니다. 법에서 정한 소액 보증금 범위 내에 해당하면, 경매에서 우선 변제를 받을 수 있습니다.

예시) 서울 지역의 경우 소액 보증금이 1억 원 이하인 세입자는 최우선변제권을 통해 경매에서도 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

 

 

전세사기를 피하려면 기본적인 부동산 지식과 함께 철저한 계약서 검토가 필요합니다. 등기부등본을 확인하고, 전세보증금반환보증보험에 가입하며, 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 핵심입니다. 또한 계약서 작성 시 특약사항을 꼼꼼히 기재하고, 신축 빌라나 미분양 건물 같은 위험한 매물은 피하는 것이 좋습니다.

 

전세 계약은 한 번의 실수로 큰 손실을 볼 수 있기 때문에, 반드시 신중하게 처리해야 합니다. 전문가의 도움을 받거나 충분한 정보를 수집한 후 안전하게 계약을 진행하는 것이 가장 현명한 방법입니다.