하늘 높은 줄 모르는 부동산 취득세 지대루 알고 매수하기

부동산을 취득하면 먼저 지방세인 취득세가 과세되는데 이는 동산이나 부동산 등의 자산을 취득한 이에게 부과하는 세금입니다. 부동산 취득세에는 항상  농어촌특별세(농특세)와 지방교육세(교육세)가 따라다닙니다. 그래서 보통 취득세라고 하면 농특세와 교육세를 합쳐 이야기하는 경우가 많습니다. 농특세와 교육세를 포함한 취득세는 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 신고˙납부하여야 합니다. 

 

취득세는 "2020. 08. 11." 이전 취득세와 "2020. 08. 12." 이후 취득세로 구분해야 정확히 알 수 있습니다. 

 

2020년 8월 11일 이전 취득세

6억 이하 주택에는 1%, 6억~9억의 주택은 1~3%, 9억 주택은 3% 취득세가 부과됩니다. 주택의 취득가액이 6억 ~ 9억 일 경우, 다음의 그림처럼 주택 가격에 비례하여 1~3%가 적용됩니다. 즉 6억 원 초과~7.5억 원 이하의 주택은 세율이 1~2%가 적용되고 7.5억 원 초과 9억 원 이하의 주택은 세율이 2~3%가 적용됩니다. 또한 국민주택 규모(85㎡) 이하의 주택은 농어촌특별세가 없습니다. 

2020년 8월 12일 이후 취득세

2020. 07. 10 대책으로 주택에 대한 취득세율이 완전히 바뀌었습니다. 

1 주택자 또는 비조정지역 2 주택을 신규 취득한 경우 이전과 변동이 없습니다. 또한 일시적 2 주택인 경우에도 1 주택 취득세율(개정 전 취득세율)이 적용됩니다.

일시적 2 주택이란?
신규주택 구입일로부터 3년 이내(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정지역인 경우 1년 이내 처분, 거주 요건은 없음)에 종전 주택을 처분하는 경우를 말한다.

조정지역 2 주택 이상 또는 비조정지역 3 주택 이상 취득하는 경우 취득세율이 8~12%입니다. 여기에 지방소득세까지 합치면 실제 세율은 더 증가합니다. 또한, 증여로 취득하는 주택에도 조정대상지역 내 3억 원 이상인 경우 취득세율이 12%입니다.

 

주택 취득 순서에 따라 취득세율이 달라질 수도 있습니다. 조정지역 1 주택 소유자가 비조정지역 1 주택을 추가로 취득할 경우 1~3%가 적용되지만, 비조정지역 1 주택 소유자가 조정지역 1 주택을 추가로 취득할 경우 8%가 적용됩니다.

① 1 주택 소유자가 비조정대상지역 주택 신규 취득 시 : 1~3% 적용(종전 세율 적용)
② 2 주택 소유자가 비조정대상지역 주택 신규 취득 시 : 8% 적용
③ 1 주택 소유자가 조정지역 주택 신규 취득 시 : 8% 적용

이번 법 개정으로 주택 수를 계산할 때 아파트, 단독주택, 다가구주택은 당연히 주택으로 포함되고 입주권, 분양권, 오피스텔도 주택수에 포함됩니다. 

 

 

2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권과 입주권은 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에 포함됩니다.(법 시행 이후 신규 취득분부터 적용) 분양권과 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니며, 추후 분양권과 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과됩니다.  

 

주거용 오피스텔의 주택 수 포함 여부도 구입 시점에 따라 다릅니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 취득세 중과 판단 시 주택 수에 포함되고, 2020년 8월 12일 법 시행일 전에 매매(분양) 계약을 체결한 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않습니다. 업무용 오피스텔은 상가로 보기 때문에 주택수에 포함되지 않습니다. 

 

오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않습니다. 오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용됩니다. 

 

주거용 오피스텔 취득 자체가 취득세 중과 대상은 아니지만 2020년 08월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되기 때문에 향후 아파트 등을 구일할 때 다주택자가 되어 취득세가 중과됩니다. 

 

주택 수 합산 및 중과 제외 주택

주택 매매 시 공시 가격 1억 이하는 주택 수에 상관없이, 해당 주택이 투기과열지구든 조정 대상 지역이든 취득세 중과 대상에 해당되지 않습니다. 하지만 양도할 때는 조정 대상 지역에 다주택자일 경우 양도세 중과 대상에 해당됩니다. 

 

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