계약서를 다시 작성하면 새 임대인 vs 임차인 중 누구에게 더 유리할까?

계약서를 다시 작성하면 새 임대인 vs 임차인 중 누구에게 더 유리할까?

 

 

부동산 거래에서 임대차 계약 도중 임대인이 변경되는 상황은 드물지 않습니다. 이 경우 계약서를 새로 작성할지는 임대인과 임차인 모두에게 중요한 이슈입니다. 계약서를 재작성할지, 아니면 기존 계약을 승계할지를 두고 양측의 이해관계가 엇갈릴 수 있습니다. 새 임대인과 임차인 관점에서 각각 어떤 점이 유리하고 불리한지를 분석해 보겠습니다.

 

 

 

새 임대인으로는 기존 임대차 계약을 그대로 승계하는 것이 일반적으로 더 유리합니다. 이유는 다음과 같습니다:

1-1 예측 가능한 임대 기간 유지

기존 계약의 조건과 임대료를 유지하면 임차인과의 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다.

만약 임대차 계약이 2년 중 1년 남은 상태에서 승계된다면, 새 임대인은 남은 1년 동안 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1-2 임차인의 권리 제한

계약서를 새로 작성할 경우, 임차인은 새로운 조건을 요구하거나 임대료 인하를 협상할 수 있습니다.

하지만 기존 계약 승계를 택하면 임차인은 이미 약정된 계약 조건에 따라 남은 기간 동안 거주해야 하므로, 임대인 입장에서는 예측 가능한 수익을 유지할 수 있습니다.

1-3 기존 계약의 효력 유지 특약

새 임대인이 계약서에 “기존 계약 효력 승계” 문구를 추가하면, 임차인의 권리와 의무가 기존 계약과 동일하게 유지됩니다. 이는 새 임대인이 안정적으로 임대료를 수령하고 계약 갱신에 따른 분쟁을 최소화하는 방법입니다.

 

 

 

반면, 임차인에게는 재계약이 더 유리한 경우가 많습니다. 임차인은 새 임대인과의 재계약을 통해 거주 기간을 늘리거나 새로운 조건을 협상할 수 있습니다.

2-1 거주 기간 연장 및 계약갱신청구권 활용

만약 임차인이 재계약을 한다면 새로운 2년 계약이 시작됩니다. 이미 거주한 1년 외에 추가로 2년을 더 거주할 수 있으며, 이후 계약갱신청구권을 활용하면 최대 5년간 거주가 가능해집니다.

반대로, 기존 계약을 유지했다면 남은 1년만 거주하고 추가로 2년만 더 연장(총 4년)이 가능하기 때문에 재계약이 더 유리합니다.

2-2 계약 조건 재협상 기회

새 임대인과 재계약 시 임대료 인하나 조건 변경을 요구할 수 있는 협상력이 생깁니다. 특히, 지역의 부동산 시장 상황에 따라 임대료 인하를 요구할 수 있는 기회가 됩니다.

2-3 이사 자유와 유연성

판례에 따르면, 임차인은 주인이 바뀌었을 때 기존 계약을 승계하지 않고 계약 해지를 요구할 권리가 있습니다. 즉, 임차인은 남은 기간과 상관없이 언제든지 이사를 결정할 수 있는 유연성을 가질 수 있습니다.

 

 

 

예를 들어, 2년 임대차 계약 중 1년 후 주인이 변경된 경우를 생각해 보겠습니다.

 

  ▶ 기존 계약 유지 : 임차인은 남은 1년을 거주하고, 이후 2년 더 연장해 총 4년 거주할 수 있습니다.

 

  ▶ 재계약 시 : 임차인은 새 계약서를 통해 새로운 2년 계약을 시작하고, 계약갱신청구권을 사용해 최대 5년간 거주가 가능합니다.

 

이처럼 재계약할 때 임차인의 거주 기간이 더 늘어나는 이점이 있습니다. 그러나, 임대인 입장에서는 예측 불가능한 변수(예: 임차인의 조건 변경 요구 등)가 발생할 수 있어 기존 계약 승계가 더 유리합니다.

 

 

 

① 특약 조건을 명확히 기재 : 임대인과 임차인 모두 불필요한 분쟁을 피하고자 계약서에 승계 조건을 명확히 작성해야 합니다.

 

② 임대차 계약 종료 시점 확인 : 묵시적 갱신이 발생하면 임차인이 2년의 계약 연장 권리를 자동으로 획득할 수 있으므로, 임대인은 종료 시점을 명확히 관리해야 합니다.

 

③ 공인중개사와의 협력 : 계약 승계나 재계약 시 부동산 전문가의 조언을 받아 정확한 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

 

 

 

임대인이 변경된 상황에서 계약서를 새로 작성할지 여부는 양측의 이해관계에 따라 달라질 수 있습니다.

 

  ▶ 임차인 입장에서는 재계약을 통해 거주 기간을 늘리고, 조건을 재협상할 수 있는 기회가 생깁니다.

 

  ▶임대인 입장에서는 기존 계약을 승계하는 것이 불확실성을 줄이고 안정적인 수익을 보장받는 방법이 됩니다.

 

따라서, 양측 모두 계약 조건과 상황을 명확히 파악한 후 합리적인 선택을 하는 것이 중요합니다.