아파트 통째 증여 vs. 아파트 저가 양도, 현명한 절세방법은?

아파트 통째 증여 vs. 아파트 저가 양도, 현명한 절세방법은?

 

 

부동산을 가족 간에 양도하거나 증여할 때 발생하는 세금 문제는 복잡하고 신중한 판단이 필요합니다. 양도소득세와 증여세는 각각 다른 방식으로 과세하기 때문에, 어떤 방법이 더 유리한지 비교하고 결정하는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 아파트를 통째로 증여할지, 저가로 양도할지에 대한 절세 전략을 자세히 분석해 보겠습니다.

 

 

 

1) 통째 증여란?

통째 증여는 부모가 자녀에게 아파트의 전체 소유권을 대가 없이 이전하는 것을 의미합니다. 증여는 주택을 자녀 명의로 이전할 때 증여세가 발생하며, 증여재산 공제나 누진 공제 등 다양한 혜택이 일부 제공되기도 합니다.

  ▶  장점: 부모의 양도세 부담이 없고, 명의가 명확히 이전됨.

  ▶  단점: 증여세율이 높고, 고가 주택일수록 세금 부담이 크다.

 

2) 저가 양도란?

저가 양도는 부모가 자녀에게 시가보다 낮은 가격으로 주택을 판매하는 방식입니다. 시가의 30% 이하 또는 3억 원 이하의 차액으로 거래할 경우, 증여세 없이 자녀가 주택을 양도받을 수 있습니다. 그러나 양도자는 양도소득세를 부담해야 하며, 세무당국은 이를 부당 거래로 의심할 수 있습니다.

  ▶   장점: 자녀의 증여세 부담 감소.

  ▶   단점: 부모가 양도세를 부담해야 할 가능성 존재.

 

 

 

1) 증여세 계산

증여세는 증여재산가액에서 공제된 후 누진 세율을 적용합니다.

  ▶   직계비속에게 증여할 경우, 5,000만 원까지 공제됩니다.

  ▶   증여세율은 **최대 50%**까지 적용됩니다.

 

예시: 시가 30억 원짜리 아파트를 자녀에게 증여한 경우

  ▶   과세표준 = 30억 원 – 5,000만 원

  ▶   세율 = 40%

  ▶   최종 증여세 = (29.5억 원 × 40%) – 누진공제액 1.6억 원 = 약 10억 2,000만 원

 

2) 저가 양도에 따른 증여세와 양도세

저가 양도는 시가의 30% 미만 차액에 대해 증여세를 면제해 주지만, 5% 이상 시세 차이가 있을 경우, 양도세 계산 시 시가 기준으로 과세합니다.

예시: 시가 10억 원 아파트를 7억 원에 저가 양도한 경우

  ▶   증여세: 시가와 양도 가격 차액이 3억 원 이내이므로 면제.

  ▶   양도세: 부모가 시세 차익 5억 원(10억 – 5억 원)에 대한 양도세를 부담해야 합니다.

  ▶   양도세 = 과세표준(5억 원) × 세율(45%) – 누진공제 = 약 1억 7,000만 원

 

 

 

3-1. 주택가액이 높을 때는 저가 양도가 유리

고가 주택의 경우 증여세율이 높아 전체 증여 시 부담이 큽니다.

저가 양도를 활용하면 자녀의 증여세를 줄이면서 주택 이전이 가능합니다.

3-2. 1 주택자

부모가 1가구 1주택 비과세 조건을 충족한다면, 통째로 증여해도 양도세 부담이 없습니다.

이 경우 자녀는 증여세만 부담하게 되므로 양도세를 아끼는 효과가 있습니다.

3-3. 일시적 2주택 상태에서 저가 양도 활용

부모가 새로운 집을 구매한 뒤 기존 집을 일시적 2주택 비과세 조건으로 자녀에게 저가 양도하면 세 부담을 줄일 수 있습니다.

 

 

 

세무당국은 가족 간 부동산 거래를 증여로 추정하며, 납세자가 거래가 정상적임을 입증해야 합니다. 시세보다 5% 이상 낮게 거래된 경우, 세법상 부당 거래로 간주하여 시가를 기준으로 양도세를 부과할 수 있습니다.

팁: 거래 전 건축물관리대장과 부동산 실거래가를 확인하여 시세에 맞는 거래를 진행해야 합니다.

 

 

 

통째 증여와 저가 양도는 각각 장단점과 세금 부담이 다릅니다. 고가 주택이라면 저가 양도가 증여세를 줄이는 데 유리할 수 있으며, 부모가 1주택자라면 통째 증여를 통한 양도세 절감도 고려할 만합니다. 또한, 거래 시 세무당국의 규정을 충분히 이해하고 전문가의 조언을 받아 절세 전략을 세워야 합니다.