부동산 계약, 전세 사기 피하려면? 등기부등본 보는 법 완벽 정리!

부동산 계약할 때 필수 확인! 등기부등본 보는 법, 제대로 알아보기

 

부동산 계약을 앞두고 계신가요? 그렇다면 등기부등본(등기사항전부증명서)을 꼭 확인하셔야 합니다. 부동산 거래가 처음이라면 이 서류가 어렵게 느껴질 수도 있지만, 전세 사기나 깡통전세 같은 위험을 피하려면 반드시 확인해야 하는 필수 서류입니다.

 

부동산 계약은 몇천만 원, 많게는 몇억 원이 오가는 일이기 때문에 한 번의 실수가 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 그렇기 때문에 공인중개사의 말만 믿고 계약하기보다는, 직접 등기부등본을 확인하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

 

오늘은 부동산 계약 전에 꼭 확인해야 할 등기부등본을 읽는 방법부터, 열람 및 발급 방법까지 차근차근 설명해 드리겠습니다.

 

 

1. 등기부등본이란? 왜 중요할까요?

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1) 등기부등본의 역할

등기부등본은 쉽게 말해 부동산의 신분증이라고 보시면 됩니다.

이 서류를 보면 해당 부동산의 소유자가 누구인지, 대출(근저당)이 얼마나 있는지, 법적 문제가 없는지를 확인할 수 있습니다.

(1) 부동산 계약 전에 등기부등본을 확인해야 하는 이유

① 현재 소유자가 계약 상대방과 같은 사람인지 확인 가능

② 해당 부동산에 근저당(대출)이 설정되어 있는지 체크 가능

③ 압류, 가압류, 경매 진행 여부 확인 가능

④ 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 있는지 점검 가능

 

계약 전뿐만 아니라 잔금을 지급하기 직전에도 반드시 다시 확인해야 합니다.

계약 이후 잔금을 치르기 전까지 집주인이 갑자기 대출을 받아 근저당을 설정하는 경우도 있기 때문입니다.

 

 

2. 등기부등본 보는 법 – 표제부, 갑구, 을구 확인하기

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등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 이렇게 세 가지 항목으로 구성되어 있습니다.

각 항목이 의미하는 바를 제대로 이해해야 안전한 계약이 가능합니다.

1) 표제부 – 부동산의 기본 정보 확인

표제부에서는 부동산의 기본적인 정보를 확인할 수 있습니다.

즉, 건물의 주소, 면적, 건축물 용도, 대지권 정보 등을 알 수 있죠.

(1) 표제부에서 꼭 확인해야 할 사항

① 건물 주소 확인: 계약서에 적힌 주소와 등기부등본 상 주소가 정확히 일치하는지 확인

② 건축물 용도 확인: ‘주거용’인지 ‘근린생활시설’인지 체크 (근린생활시설이면 전세자금대출이 어려울 수 있음)

③ 면적 확인: 전세계약서에 적힌 면적과 동일한지 확인

④ 대지권 여부 확인: 대지권이 없으면 건물의 가치가 하락할 수 있음

 

아파트나 오피스텔 같은 집합건물은 하나의 등기부등본에서 토지와 건물을 함께 확인할 수 있습니다.

하지만 다가구주택이나 단독주택은 토지 등기부등본을 별도로 확인해야 합니다.

2) 갑구 – 소유권 관련 사항 확인

갑구에서는 해당 부동산의 소유권 변동 사항을 확인할 수 있습니다.

즉, 현재 소유자가 누구인지, 소유권이 어떻게 변동되었는지 확인하는 부분입니다.

(1) 갑구에서 꼭 확인해야 할 사항

① 현재 소유자 확인: 계약 상대방(집주인)이 실제 소유자인지 확인

② 소유권 변동 내역 확인: 너무 자주 거래된 부동산은 주의가 필요함

③ 압류, 가압류, 경매 기록 확인: 이런 기록이 있으면 계약을 피하는 것이 안전함

④ 신탁 등기 여부 확인: 신탁된 부동산은 소유권 행사에 제한이 있을 가능성이 큼

 

계약 상대방이 집주인이 아니라면 대리인 위임장과 신분증을 반드시 확인해야 합니다.

소유권이 자주 바뀐 집은 투기 목적일 가능성이 높으니 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

3) 을구저당권 및 채무 관계 확인

을구에서는 해당 부동산에 설정된 근저당(빚) 및 기타 채무 관계를 확인할 수 있습니다.

즉, 집주인이 이 집을 담보로 대출을 받았는지, 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지를 점검하는 핵심 부분입니다.

(1) 을구에서 꼭 확인해야 할 사항

① 근저당권 설정 여부 확인: 은행 대출이 있는지 체크

② 채권최고액 확인: 대출금의 120~150%로 설정됨

③ 전세권 설정 여부 확인: 이전 세입자가 보증금을 못 받아서 전세권을 설정했는지 체크

 

근저당과 전세보증금의 합이 주택 시세의 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 있으니 계약을 피하는 것이 좋습니다.

계약 전 전세보증보험 가입 가능 여부도 함께 확인하는 것이 안전합니다.

 

 

3. 등기부등본 열람 및 발급 방법

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등기부등본은 온라인과 오프라인에서 열람 및 발급할 수 있습니다.

온라인 발급 방법 (PC/모바일 가능)

1) 대법원 인터넷등기소 이용 방법

① 대법원 인터넷등기소 접속

② ‘열람하기’ 또는 ‘발급하기’ 선택

③ 부동산 주소 입력 후 조회

④ 수수료 결제 후 열람 또는 발급

     ◐ 온라인 열람 수수료: 700원

     ◐ 온라인 발급 수수료: 1,000원

2) 오프라인 발급 방법 (무인민원발급기 및 법원 방문)

 무인민원발급기 이용 방법

① 가까운 구청, 시청, 세무서 등에 설치된 무인민원발급기 방문

② 등기부등본 발급 선택 후 주소 입력

③ 발급 수수료 결제 후 출력

     ◐ 무인민원발급기 수수료: 1,000원

     ◐ 주민센터의 무인민원발급기에서는 등기부등본 발급이 불가능하니 꼭 구청이나 세무서를 방문하셔야 합니다.

 

 

4. 마무리....

1) 오늘 배운 핵심 요약

(1) 등기부등본은 부동산의 소유권, 저당권, 법적 문제를 확인하는 공식 문서

(2) 계약 전 표제부(기본 정보), 갑구(소유권), 을구(저당권) 확인 필수

(3) 잔금 지급 전에도 추가 열람 필수

 

부동산 계약에서 가장 중요한 것은 내 보증금을 안전하게 보호하는 것입니다.

등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 계약하면 전세 사기나 깡통전세로부터 스스로를 지킬 수 있습니다.

이제 등기부등본, 꼭 확인하고 계약하세요!